回暖的中国楼市如何看？

Asia TV 2020-8-11 NewsCenter 779573

亚太中文电视台讯（记者章建民）最近以来，一些朋友告诉我，要在上海、杭州等城市买套住宅非常困难，不仅仅是要符合户口、社保要求，且必须是碰到好运气，因为，万人排队摇号购房已经不是新鲜的事了。原本以为这样景况不可能出现在二三四线城市，其实许多判断又错了，在浙江的三四线县城，朋友告诉我买套住宅同样需要开后门。前几天，老家县城同学发微信托我，说是县城一房地产公司老总与我熟悉，能不能帮个忙买一套。

再看看深圳，人家为了整顿过热的房地产市场，7月15日又加码出台了新的房地产紧缩政策。深圳市此前执行的限购措施，对深户居民没有落户时间和缴纳个人所得税或社会保险的要求，居民落户即可购房。本次对限购政策进行“打补丁”，要求：深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。
中国经济许多现象一直以来让人看不懂，所谓经济学家也只是自说自话，要么是闭着眼睛说瞎话，要么是云里雾里说梦话。

面对中国经济，今年重创应该是十分严重的，一方面由于受疫情和中美关系，甚至整个世界经济影响，中国经济遭受到前所未有的压力，一方面高层似乎对于房地调控是下了狠心的，必须确保房地产市场的稳定。而一方面各地房地产却依然热度不减，价格还在控制中上涨。
大家注意到，7月30日，中共中央政治局召开会议，再次为房地产市场定调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。
而事实上今年以来，顶层设计一直坚持房住不炒。疫情虽然带来了空前的不确定性，但在房地产领域，房住不炒政策并未放松。

新华社消息，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正7月24日主持召开房地产工作座谈会，他表示：“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。”同时韩正强调，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。
不过，事实是房地产可谓是中国疫情后恢复得最快的行业之一。这或许又证明了春江水暖鸭先知，这先知到底是鸭子知道了什么呢？这才是问题根本。
虽然疫情期间，房地产市场成交几乎冰冻，2月一二线城市新房成交量同比大跌七成。但仅仅3个月后，5月全国大多数城市的月度成交量已经超过去年同期。不仅如此，尽管有疫情影响，上半年楼市依然热点现象频出：比如深圳因为市场过热而政策大幅收紧；杭州、南京、成都等多个城市出现新开楼盘上万人摇号的“万人摇”现象；土地市场仅半年就出现了4个出让金超千亿的城市（往年同期通常仅1个城市）。
春江水暖鸭先知，那么，鸭到底知道了什么呢？我觉得鸭还是知道了今年市场上流通的货币多了，知道了菜场的商品价格在涨了，比如7月份，猪肉环比上涨10.3%，涨幅比上个月扩大6.7个百分点，食品价格上涨13.2%。人们知道了现在不少商品又遭遇新一轮涨价了。因此，对于楼市快速恢复的原因，有一种流行的观点认为是信贷放水的结果，似乎是人们对于货币未来的贬值看法越来越浓密不可分的。
当然，也有人说，国内房地产市场的快速恢复，也有疫情期间积压需求延后释放的结果。疫情期间不能出门，使得购房活动停滞。开发商也停止了各种营销活动，因此成交大幅下降。但购房需求并未因此而消失。疫情得到有效控制后，市场信心恢复，前期积压的供应和需求均集中释放，使得成交量快速恢复。另外，6月以后成交量恢复速度放缓，这也符合积压需求释放的特征。
但我以为，国内房地产继续如此火热，应该还是货币超发相关。6月末，广义货币(M2)余额213.49万亿元,同比增长11.1%，6月末，本外币贷款余额171.32万亿元，同比增长13%。信贷放水导致楼市大涨的案例，我们曾经有过两次。一次是2008年底至2009年，为了抵御国际金融危机的影响，启动了“四万亿”救市；另一次是2014年底至2016年，为了房地产去库存而采取一系列刺激需求的政策。在这两次“放水”过程中，其实都有“针对购房需求的定向刺激”，比如降首付、降低按揭利率、放宽二套房贷标准以及放松限购等。正是这些措施，放大了购房者的支付能力，刺激需求增加，最后导致房价上涨。
而在今年疫情后的信贷宽松措施中，虽然主要是针对企业端的放松，而对个人购房的信贷条件并没松动。但是这一切背后，才能保证呢？现在许多玩法似乎是金融部门无法控制的，更是我们目前治理手段无法了解到的，我们有时候太自信，有时候太自负。基层治理能力和水平，其实是有目共睹的。
今年上半年出现新房“万人摇”的城市，如成都、杭州，都在这项指标上排在前列。当然，长期供不应求只是“万人摇”的基础条件。落户门槛降低导致短期人口快速增长，新房严格限价导致一二手价格倒挂，是“万人摇”现象产生的直接原因。杭州和深圳去年常住人口大幅增长，在所有城市中排名居第一、二位，上半年楼市的热度也同样领先其他城市。

怎么来体现家庭和个人财富不会缩水呢？中国人从这几十年经验中得出结论，许多人把财富用来理财，用来搞投资制造业，投资其它行业，结果呢？几十下来，有人购买了大量房地产，甚至大量豪宅，身价陡然上升，远远超过了搞实业的人，最近，我刚刚看到前几年做出口实业的企业倒闭，但同时朋友的另一位企业家早几年就是把出口企业卖掉了，投资了房地产，结果这次疫情，两者的景况可想而知。
不少人把重点放在以购买房地产来抵御财富的缩水，或者说抵御货币的贬值。所以，疫情后楼市的回暖还体现在豪宅热销。
展望后市，疫情仍是最大的不确定因素。目前国内虽然疫情得到有效控制，但全球疫情仍在爆发，尚未看到拐点。本次疫情对全球经济的影响显然将超过2008年全球金融危机。
当然，我对于这样靠房地产发财，是不是可以持续，我一直认为是不可能的。为了稳定经济，中国未来仍然需要维持宽松的信贷环境。但如果这些钱最终都流去炒房地产，对我们的实体经济是毫无帮助的。因此我们看到近期中央的政策方向是继续“稳地价、稳房价、稳预期”和坚持“房住不炒”，同时银行系统继续严查贷款违规流向房地产。在这样的大环境下，相信全国房价的普涨可能性很小，供求基本面将继续主导各地楼市的表现。
中国金融下半年到底会如何？会不会出现大的波动，比如黑天鹅、灰犀牛事件，我觉得目前很难判断，但中国人对于财富保值增值，似乎总是比哪些所谓经济学家务实，这却却是真理。

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